Buyer Advisory
El agente inmobiliario matriculado (titular de una licencia) es esencial en el proceso de compraventa de viviendas y ofrece una gran variedad de servicios para ubicar la propiedad, negociar la venta y asesorar al comprador. El agente inmobiliario en general no está calificado para descubrir los defectos o evaluar la condición física de la propiedad, sin embargo, puede ayudar a que el comprador encuentre inspectores calificados y puede proporcionarle los documentos y demás recursos con información esencial sobre la posible nueva vivienda.
Esta asesoría está destinada a colaborar con los compradores de inmuebles para que puedan cumplir con su propia obligación de satisfacción en cuanto a la condición y clase de propiedad que deseen comprar. Los temas comunes respecto de las transacciones de bienes inmuebles que los compradores de viviendas generalmente deciden investigar o verificar se resumen en este Asesoramiento. Además de investigar o verificar estos temas comunes, el comprador debe comunicarle al agente inmobiliario con quien está tratando cualquier asunto o negocio particular que el comprador pueda tener respecto de la condición de la propiedad o del área circundante. Este Asesoramiento no se refiere a tales negocios particulares.
http://ccbed.ccb.state.or.us/WebPDF/CCB/Publications/hi-s-sop.pdf. Se puede encontrar información adicional acerca de las inspecciones y los inspectores en la Oregon Association of Home Inspectors (Asociación de inspectores inmobiliarios del estado de Oregón) en: www.oahi.org o en la Asociación internacional de inspectores de viviendas certificados (InterNational Association of Certified Home Inspectors) en la siguiente dirección:www.nachi.org. La inspección de la propiedad escapa al ámbito de acción del agente inmobiliario matriculado, pero este último les puede brindar a los compradores una lista de inspectores locales. Los agentes inmobiliarios matriculados en general se abstienen de recomendar un inspector específico. Antes de contratar a un inspector, el comprador debe consultar con el CCB a fin de determinar el estado actual de la licencia del inspector y si existen reclamos pasados o pendientes contra dicha persona, lo cual se puede realizar visitando: https://ccbed.ccb.state.or.us/ccb_frames/consumer_info/ccb_index.htm. Los compradores no deben basarse en los informes realizados por otros (compradores previos y/o vendedores), porque el informe tal vez sea inexacto y los compradores quizás no puedan presentar un recurso legal contra un inspector que no hayan contratado. La mayoría de los contratos de compraventa de inmuebles residenciales contienen una cláusula que permite al comprador revocar el acuerdo si la inspección profesional realizada arrojara defectos en la propiedad. Seguro que usted desea beneficiarse con este importante derecho, mediante la obtención de su propio informe de inspección profesional de vivienda confeccionado por un inspector profesional matriculado dentro del plazo especificado en el contrato de compraventa. A menos que se disponga lo contrario en el Contrato de Venta, el costo de la inspección no se devolverá en caso de que usted revoque el Contrato.
Las inspecciones del control de plagas y de putrefacción seca de la madera se realizan en varias transacciones inmobiliarias en zonas residenciales y pueden ser requeridas por el prestamista. La inspección de plagas y putrefacción seca de la madera tal vez esté incluida, o no, en la inspección total de la vivienda. Si el comprador deseara o solicitara que se realice la inspección de plagas y putrefacción de la madera y hubiera ordenado una inspección completa de la vivienda, este deberá verificar que la inspección obtenida cubra la inspección de plagas y estado de la madera y que el inspector esté debidamente autorizado a hacerla. El estado de la licencia de los inspectores de viviendas se puede corroborar en: https://ccbed.ccb.state.or.us/ccb_frames/consumer_info/ccb_index.htm. Los operadores de control de plagas que realizan las inspecciones y el tratamiento están debidamente autorizados por el Oregon Department of Agriculture (Departamento de Agricultura del Estado de Oregón). Los compradores pueden verificar las licencias de los operadores de control de plagas y de los aplicadores llamando al Departamento de Agricultura del Estado de Oregón al (503) 986-4635 o visitando por Internet la página: http://oda.state.or.us/dbs/search.lasso#pesticide. Los agentes inmobiliarios autorizados no tienen el entrenamiento ni la experiencia para realizar controles de plagas o del estado de la madera en las viviendas. Al igual que con el informe de condición de la propiedad inmueble, los compradores no deben basarse en el informe de un inspector que no hayan contratado. La inspección de plagas y putrefacción seca de la madera es una inspección específica y la inspección completa de la vivienda hecha por un inspector de viviendas con licencia no la reemplaza.
Algunos materiales utilizados en la construcción de viviendas están, o han sido subordinados a reclamos, demandas colectivas, acuerdos o litigios. Estos materiales son típicamente, a modo ilustrativo, los materiales modernos diseñados para la construcción y utilizados para recubrimientos, techado, aislamiento u otros propósitos de edificación. Resulta esencial que el comprador analice cuidadosamente todas las manifestaciones o declaraciones del vendedor respecto de tales materiales. El agente inmobiliario autorizado puede ayudar al comprador en ese análisis, pero la inspección de productos defectuosos, sistemas, accesorios o materiales de la propiedad escapa al ámbito de acción de dicho agente. El comprador, en consecuencia, debe asegurarse de que la inspección de dichos materiales esté dentro del ámbito de acción de cualquier inspección de vivienda solicitada por el comprador. Al igual que con cualquier informe de condición de propiedad, los compradores no deben basarse en el informe del inspector que no hayan contratado.
De modo semejante, las viviendas pueden contener productos en sus sistemas o accesorios que estén o hayan estado sujetos a reclamos, demandas colectivas, acuerdos o litigios. La instalación sanitaria, los sistemas de calefacción y eléctricos, entre otros, pueden contener dichos productos. Resulta esencial que el comprador analice detenidamente todas las manifestaciones o declaraciones del vendedor respecto de dichos productos. El comprador por lo tanto debería asegurarse de que la inspección de dichos productos esté contemplada por cualquier inspección de vivienda solicitada por el comprador. El agente inmobiliario matriculado puede colaborar para que el comprador encuentre un inspector idóneo.
Los compradores deben estar pendientes de los signos de reparaciones o refacciones cuando vean la propiedad. Si se hicieron reparaciones o refacciones, el comprador debe asegurarse de que la obra se haya realizado correctamente. Los compradores pueden solicitarle al vendedor las facturas u otra documentación relacionada con la obra pero, al igual que las demás cuestiones respecto de la condición del inmueble, no reemplazan la inspección profesional. El agente inmobiliario matriculado puede ayudar a que el comprador evalúe la necesidad de una inspección de cumplimiento del código de edificación aunque no tengan el entrenamiento o experiencia propia para evaluar el cumplimiento del código de edificación. La información acerca de los permisos de construcción se puede consultar en: http://www.permitsprotect.info/, un servicio del Department of Consumer & Business Services Building Codes Division (Departamento del Consumidor y la División de Servicios a negocios relacionados con los Códigos de Edificación). Si se requirieran permisos de edificación por el trabajo realizado en la propiedad (dichos permisos normalmente se solicitan para hacer cambios estructurales, nuevos agregados y cañerías e instalación eléctrica nuevas), el comprador debe consultar con el departamento de construcción de la ciudad o del condado para asegurarse de que los permisos sean los pertinentes. Si los permisos no se hubieran obtenido de modo apropiado, el nuevo propietario podría ser responsabilizado. Solicite ayuda a su agente o ubique el sitio Web del condado en el que la propiedad esté ubicada en estos sitios: http://www.aocweb.org/aoc/AboutOregonCounties/CountyLinks/tabid/72/Default.aspx
http://www.aocweb.org/Cnty-links-frm.htm. Los sitios de las ciudades se pueden buscar en esta dirección: http://www.orcities.org/CityResources/CityInformation/tabid/846/Default.aspx Si las reparaciones o remodelaciones acabaran de terminarse, el comprador podrá tomar los recaudos para determinar si existe alguna posibilidad de que se ejerza algún derecho de retención sobre la obra en la propiedad luego de que la compraventa haya finalizado. Esto lo puede realizar el comprador presentándole el asunto al que suministre el seguro contra el vicio de los títulos de propiedad.
Si fuera necesaria alguna reparación durante la transacción de compraventa, el comprador debe asegurarse de que el contratista de la construcción autorizado efectúe las reparaciones. Una vez terminadas, el comprador debería hacer una nueva inspección para asegurarse de que las reparaciones se hayan realizado correctamente.
Resulta importante saber si la propiedad está conectada al sistema cloacal de la ciudad, a un sistema séptico o a otro sistema de tratamiento de aguas servidas en el lugar. Aún cuando la planilla de datos del MLS o la Manifestación del vendedor acerca del inmueble indique que la vivienda está conectada al sistema de desagües de la ciudad, el comprador debería hacer verificar la conexión y su condición con un inspector de viviendas o un plomero matriculado. Los agentes inmobiliarios matriculados no están autorizados para hacer inspecciones sanitarias o sépticas. Si la propiedad tiene un sistema séptico u otro sistema de tratamiento de efluentes en el lugar, el sistema debe ser inspeccionado por un instalador de sistemas sépticos matriculado u otro experto en sistemas de tratamiento de aguas servidas en el lugar, contratado por el comprador. La información acerca de los sistemas de tratamiento de aguas servidas y de los instaladores matriculados y de los operadores de bombeo puede encontrarse en el sitio Web del Departamento de Calidad medioambiental de Oregón (Oregon Department of Environmental Quality, DEQ por sus siglas en inglés) en: http://www.deq.state.or.us/wq/onsite/onsite.htm. Los compradores deben consultar con el departamento del condado correspondiente la información específica acerca de la propiedad en particular.
Si el agua para uso doméstico en la propiedad la suministra un pozo privado, el vendedor está obligado por la ley del estado a comprobar el porcentaje total de bacterias coliformes y nitratos del pozo. Los compradores quizás deseen también analizar los demás contaminantes del pozo, excluyendo las bacterias y los nitratos. Ellos deben verificar que el vendedor utilice procedimientos idóneos para analizar el pozo. Se puede encontrar información adicional sobre este requisito de la ley del estado en: http://www.dhs.state.or.us/publichealth/dwp/dwtfaq.cfm. La ley del estado también ordena que los pozos privados que aún no estén registrados en el estado se inscriban al momento de la transferencia de la propiedad. Los formularios de inmuebles en uso del estado de Oregón generalmente delegan al comprador la responsabilidad del registro del pozo. Para recibir más información acerca del programa estatal de registro de los pozos, visite: http://egov.oregon.gov/OWRD/GW/well_id.shtml.
Pruebas del caudal del pozo: Si el agua de uso doméstico fuera suministrada por un pozo privado, el comprador debe verificar, en la medida de lo posible, que el pozo proporcione la cantidad de agua adecuada para las necesidades domésticas. Se recomienda encarecidamente que la prueba del caudal del pozo la realice antes de la compra de cualquier propiedad que dependa de un pozo para la obtención del agua de consumo doméstico. Se debe prestar mucha atención a todas las manifestaciones o declaraciones del vendedor. Los compradores deben analizar todos los registros de pozos disponibles. Se puede obtener más información sobre las diagrafías (perforaciones de pozos) en: http://apps2.wrd.state.or.us/apps/gw/well_log/Default.aspx. Se recomienda que los compradores hagan inspeccionar el caudal del pozo con un profesional. Si bien los agentes inmobiliarios no están entrenados y no tienen la experiencia para analizar pozos, ellos pueden ponerlo en contacto con expertos en pozos idóneos. Aún cuando los pozos sean inspeccionados y probados, resulta imposible garantizar el suministro continuo de agua. Las catástrofes pueden cambiar la calidad del pozo prácticamente de la noche a la mañana. Otros eventos, tales como el desarrollo y la sequía pueden afectar la calidad de la capa acuífera con el transcurso del tiempo. Cualquier prueba de un pozo es meramente una fotografía de ese momento y no describe el rendimiento del pozo en el futuro. Toda clase de informe de pozo se considerará desde este punto de vista. LA INSPECCIÓN PROFESIONAL, EL ANÁLISIS DE LA DIAGRAFÍA Y LAS PRUEBAS DE CAUDAL SON ABSOLUTAMENTE IMPORTANTES PARA DETERMINAR LA CONDICIÓN DE UN POZO PRIVADO.
Los compradores deben ser conscientes de los problemas potenciales asociados con los tanques de almacenamiento subterráneo de hidrocarburos. A pesar de que los tanques de combustible para calefacción de viviendas no estén regulados, pueden causar serios problemas si pierden combustible. Los consejos sobre los tanques de combustible destinados a la calefacción de inmuebles y los problemas asociados con ellos se pueden encontrar en: http://www.deq.state.or.us/lq/tanks/index.htm
El comprador que sabe o tiene sospechas de que la propiedad tiene un tanque subterráneo de combustible debe tomar los recaudos necesarios para proteger sus propios intereses y debe recabar información del Departamento de Calidad medioambiental de Oregón (DEQ, por sus siglas en inglés) y si fuera necesario consultar con un especialista o abogado en riesgos medioambientales. SE ACONSEJA QUE LOS COMPRADORES CONTRATEN EXPERTOS EN MEDIOAMBIENTE DEBIDAMENTE CALIFICADOS PARA INSPECCIONAR LA PROPIEDAD CUANDO ENCUENTREN O SOSPECHEN DE LA EXISTENCIA DE UN TANQUE SUBTERRÁNEO DE COMBUSTIBLE. Para la inspección, desarmado y limpieza del tanque de combustible se requiere poseer una licencia especial emitida por el DEQ. Se puede consultar una lista de proveedores registrados en: http://www.deq.state.or.us/lq/tanks/index.htm o solicite ayuda a su agente inmobiliario matriculado para ubicar al profesional apropiado.
Los compradores deben revisar atentamente la Manifestación del vendedor acerca del inmueble y todos los informes de inspección disponibles para determinar si alguno de la gran cantidad de riegos medioambientales potenciales pudiera requerir mayor investigación. Los riesgos medioambientales incluyen desde los suelos expansivos hasta los derrumbes, incendios forestales, maremotos, inundaciones y terremotos y también pueden incluir la calidad del aire interior (por ejemplo, el radón o el monóxido de carbono) y los materiales peligrosos, como los asbestos. Los compradores preocupados por los riesgos medioambientales externos deben dirigirse al condado en el que la propiedad esté ubicada. Los condados de Oregón se pueden ubicar en: http://www.aocweb.org/Cnty-links-frm.htm. La Federal Emergency Management Agency (FEMA, Agencia Federal para el manejo de emergencias) proporciona mapas de llanuras aluviales e información en: http://www.fema.gov/business/nfip/sfhdform.shtm. La Agencia de Protección ambiental de los EE. UU. (Environmental Protection Agency, EPA) proporciona una gran cantidad de información acerca de los riesgos en el interior del hogar en el sitio Web: www.epa.gov/iaq/iaqinfo.html. Los sitios superfondo[1] han sido descritos por el gobierno federal como áreas contaminadas. Una gran cantidad de información sobre sitios superfondo con sus ubicaciones se encuentra disponible en el sito Web de EPA: http://www.epa.gov/superfund/sites/. La información de los superfondos de Oregón se puede obtener del Departamento de servicios sociales de Oregón (Oregon Department of Human Services) en: http://www.dhs.state.or.us/publichealth/superfund/sites.cfm. Los agentes inmobiliarios matriculados no están entrenados ni tienen experiencia para advertir y evaluar los riesgos medioambientales. Se aconseja a los compradores que contraten expertos en medio ambiente debidamente calificados para inspeccionar la propiedad y sus sistemas o instalaciones fijas con respecto a los riesgos medioambientales.
El DEQ ha desarrollado un programa estatal para promover el uso de estufas menos contaminantes en todo el estado, y para ayudar a que los propietarios utilicen madera con mayor eficacia y menor contaminación. Según la ley de Oregón, ninguna persona puede vender, ofrecer a la venta o anunciar la venta de una salamandra usada sin certificado. Las salamandras sin certificado (incluidos los hogares que se instalan) son modelos antiguos (en su mayoría anteriores a 1985) de los cuales el DEQ o la Agencia Federal de Protección del medio ambiente no emitió certificados respecto del cumplimiento de las normas sobre emisiones de humo menos contaminantes. Su comunidad puede tener normas adicionales que rijan la venta o el uso de salamandras y hogares. Solicite ayuda a su agente o ubique el sitio Web del condado en el que la propiedad esté ubicada en estos sitios: http://www.aocweb.org/aoc/AboutOregonCounties/CountyLinks/tabid/72/Default.aspx.
Los sitios de las ciudades se pueden buscar en esta dirección: http://www.orcities.org/CityResources/CityInformation/tabid/846/Default.aspx. Los compradores deben comunicarse con su asegurador ni bien comiencen con el proceso de compra para determinar que efecto, de haberlo, el hogar o la estufa pudiera tener sobre la disponibilidad o sobre el costo del seguro de incendio.
Visite la siguiente dirección para encontrar más información sobre las estufas: http://www.deq.state.or.us/aq/woodstoves/index.htm
http://www.deq.state.or.us/aq/burning/woodstoves/101.htm
http://www.deq.state.or.us/aq/woodstoves/index.htm. Se necesita entrenamiento especial y experiencia para la inspección de hogares y estufas. A pesar de que el agente inmobiliario matriculado pueda ayudarle a buscar un experto en estufas local, debe abstenerse de inspeccionarla o evaluarla.
El moho constituye una variedad de contaminantes biológicos que pueden estar presentes en estructuras humanas, incluso en viviendas residenciales. El mildeu es quizás el hongo más común y conocido. Otros hongos determinados menos conocidos y mucho menos comunes se identifican como posibles contribuyentes de enfermedades, especialmente en las personas alérgicas. Tales casos generalmente se refieren a las propiedades con láminas externas defectuosas, malas construcciones, problemas de humedad, ventilación inadecuada o cañerías que dejan filtrar agua. En unos pocos casos, estos problemas originaron el crecimiento de moho causante de enfermedades en algunas personas. Si los compradores estuvieran preocupados por el moho potencialmente nocivo, deben concertar una inspección con profesionales calificados. La información sobre los problemas de humedad y de moho asociados con las estructuras humanas se puede leer en: http://www.epa.gov/iaq/molds/moldresources.html. La inspección, descubrimiento y evaluación de los problemas específicos de humedad y moho requieren entrenamiento extremamente especializado y va mucho más allá del área de experiencia del agente inmobiliario matriculado. Por lo tanto, se aconseja que los compradores contraten profesionales debidamente capacitados para inspeccionar la propiedad si al comprador le preocupara la posible aparición de moho nocivo.
En Oregón se prohíbe la venta de viviendas que no posean detector de humo aprobado o que no tengan instaladas la alarma de humo conforme a las normas del State Fire Marshall (Jefe de Bomberos del Estado). Debido a este requisito legal del estado, la mayoría de los formularios de venta de propiedades residenciales contienen la manifestación del vendedor de que al día de la posesión o a la fecha de cierre de la venta, lo que ocurra primero, la vivienda tendrá un detector de humo en funcionamiento conforme a la ley. En Oregón, las alarmas de humo por ionización (las más comunes) deben tener una batería de 10 años de duración y un mecanismo "hush" (de silencio) que le permita a la persona desactivar la alarma provisoriamente. Todas las viviendas deben tener el tipo, la cantidad y la ubicación apropiados de alarmas según los códigos de edificación al momento en que la vivienda sea construida y no pueden tener menos de una alarma adyacente a cada dormitorio y por lo menos una alarma en cada nivel de la vivienda. (Se aplican normas adicionales a las propiedades alquiladas). Para recibir más información acerca de los requisitos de alarmas y detectores de humo en el Estado de Oregón, visite el sitio Web del Jefe de Bomberos del estado en: http://www.sfm.state.or.us/Comm_Ed/FireSafety/Smoke%20Alarm/smoke.htm. Los agentes inmobiliarios matriculados no conocen los requisitos del código de edificación, por lo tanto, cuando exista duda de si una alarma de humo o sistema de detección cumple con los requisitos del código de edificación e incendio, el inspector de viviendas matriculado, o la compañía de alarmas o detectores de viviendas que haya instalado el sistema estaría capacitado para ayudarlo. Su agente inmobiliario puede colaborar con usted para que encuentre un profesional idóneo en cumplimiento de códigos.
En Oregón, ciertas condiciones sociales que pueden preocupar a los compradores no se consideran “materiales” por la ley del estado. Oregon Revised Statutes 93.275. Generalmente el vendedor o el agente del vendedor debe manifestar “los hechos materiales”. Debido a que la ley del estado declara que ciertos hechos que pueden ser importantes para el comprador no son materiales, los compradores no pueden confiar en la declaración del vendedor respecto de este tipo de información. Los compradores deben realizar su propia investigación cuando les preocupe si en la propiedad o la propiedad vecina tuvo lugar una muerte, un delito penal, una actividad política, actividad religiosa, o cualquier otro acto o hecho que no haya perjudicado la condición física o el título del inmueble, incluido el caso en que una persona condenada que haya cometido delitos sexuales resida en el área. Los compradores afectados pueden comunicarse con la policía local para recibir más información. Los sitios Web de los condados de Oregón se pueden encontrar en: http://www.aocweb.org/aoc/AboutOregonCounties/CountyLinks/tabid/72/Default.aspx.
A los compradores que les preocupe el hecho de que las propiedades del vecindario puedan haberse utilizado para fabricar drogas ilegales pueden visitar http://www.oregonbcd.org/druglabs/druglabs.html, el sitio Web de la División de Códigos de edificación, para recibir más información. La información sobre el Oregon’s Drug Lab Clean Up Program (Programa de erradicación de laboratorios de drogas de Oregón) y sobre los laboratorios de metanfetamina se puede encontrar en: http://www.dhs.state.or.us/publichealth/druglab/methlab.cfm. Según las leyes del estado de Oregón, el vendedor y el agente tienen prohibido divulgar si el dueño u ocupante del inmueble padece o haya padecido el virus de inmunodeficiencia o el síndrome de inmunodeficiencia adquirida.
Los vecindarios cambian a través del tiempo de modo que el comprador no puede esperar que el área circundante a su vivienda permanezca como está. Los compradores preocupados acerca del desarrollo potencial del área circundante deben consultar a las autoridades gubernamentales para determinar si existen proyectos de edificios de gran escala, planificados para la zona. Los permisos de edificación, solicitudes de planeamiento urbano y otras solicitudes de permisos de edificación se inscribirán en un registro público.En Oregón, los gobiernos locales deben desarrollar planes exhaustivos que guíen el desarrollo durante un lapso de tiempo muy extenso. Estos planes pueden incluir “zonas preservadas” que tienen un efecto importante en el desarrollo. Si eso es lo que les preocupa a los compradores, entonces deben consultar a los departamentos de planeamiento de los gobiernos locales. La información acerca de los departamentos de planeamiento se puede encontrar en el sitio Web del condado o de la ciudad. http://www.aocweb.org/Cnty-links-frm.htm
O http://www.orcities.org/CityResources/CityInformation/tabid/846/Default.aspx. Para recibir más información sobre los proyectos de edificación de los caminos estatales, consulte con el departamento de Transporte de Oregón en: http://www.oregon.gov/ODOT/HighwayRegions.shtml. La ubicación dentro de un distrito escolar puede ser un atributo importante de un vecindario. Los límites escolares, sin embargo están supeditados al cambio. Cuando la ubicación dentro de un distrito escolar específico sea material a la compra de la propiedad, el comprador debe investigar los límites y la probabilidad de cambio comunicándose con el distrito escolar directamente.
La legislación de Oregón otorga el derecho a una "contraprestación justa que debe abonarse en casos de expropiación" a ciertos propietarios de Oregón en el caso de que una autoridad pública emita o imponga un reglamento de uso de tierra que restrinja el uso de la propiedad y, como resultado, reduzca el valor de la propiedad. La ley no obliga a los órganos de gobierno, no obstante les permite, modificar, eliminar o abstenerse de aplicar reglamentos del uso de la tierra en lugar de pagar la contraprestación. La propiedad que tuvo un solo dueño o estuvo en manos de una familia por mucho tiempo puede tener un mayor potencial de desarrollo y, en consecuencia, un mayor valor que una propiedad cercana comprada recientemente. Del mismo modo, algunas propiedades pueden valer menos por el potencial de no estar zonificadas, propiedades específicas en propiedades vecinas. Los agentes inmobiliarios matriculados no están entrenados para estimar los efectos potenciales contingentes e inciertos de leyes complejas tales como las de indemnización del estado de Oregón. Se les aconseja a los clientes que sientan que la decisión de vender o comprar inmuebles en Oregón pueda verse afectada por las leyes de indemnización de la propiedad del estado de Oregón, que se asesoren con tasadores, abogados u otros profesionales expertos en el uso de la tierra.
Los agentes inmobiliarios matriculados no verifican de modo independiente la información de terceros contenida en la gran cantidad de documentos asociados con la compraventa de inmuebles. El comprador es el responsable de leer los documentos ofrecidos y preguntar en caso de duda o de problemas. La interpretación de la gran cantidad de documentos relacionados con la compraventa de inmuebles supone el ejercicio profesional del derecho, y en consecuencia, escapa al ámbito de acción del agente inmobiliario matriculado. LOS COMPRADORES QUE TENGAN DUDAS ACERCA DE LAS CONSECUENCIAS LEGALES DE LOS DOCUMENTOS DEBEN CONSULTAR CON UN ABOGADO.
La mayoría de las propiedades puestas a la venta por los agentes inmobiliarios matriculados figuran en una lista del Servicio de Corretaje inmobiliario múltiple (Multiple Listing Service, MLS). La información acerca del listado, proporcionada por el corredor inmobiliario al MLS, está disponible para todos los miembros suscritos al MLS. Esta información está típicamente incluida en lo que se denomina un “listado” u “hoja de datos” MLS. La mayoría de la información incluida en la hoja de datos o listado del MLS la proporciona el vendedor o los terceros tales como la oficina del tasador del condado u otra entidad gubernamental. Los datos del MLS pueden estar incompletos, pueden ser aproximados o de algún otro modo ser imprecisos. Los bienes muebles mencionados en la hoja de datos del MLS deben incluirse en el contrato de compraventa si el comprador deseara incluir tales bienes en la venta. LOS COMPRADORES NO DEBEN DEPENDER DE LA INFORMACIÓN PROPORCIONADA POR EL MLS AUNQUE DICHA INFORMACIÓN FUERA CONSIDERADA IMPORTANTE, A MENOS QUE EL COMPRADOR VERIFICARA LA INFORMACIÓN.
En la mayoría de los casos, los vendedores de propiedades residenciales del estado de Oregón deben presentar una Manifestación del vendedor acerca del inmueble a cada comprador residencial que realice una propuesta escrita. El formulario utilizado por el vendedor es el que la ley del estado obliga. Las manifestaciones del vendedor respecto de la propiedad se basan en el conocimiento efectivo del vendedor al momento en que se realiza la manifestación y no constituyen las declaraciones de ninguna institución financiera que pueda haber hecho o pueda tener un préstamo relacionado con la propiedad, o que pueda haber constituido un derecho de garantía real en la propiedad, ni de ningún agente inmobiliario matriculado contratado por el vendedor o el comprador. Los agentes inmobiliarios matriculados no son responsables por las declaraciones falsas del vendedor a menos que estén al tanto de tales declaraciones y omitan divulgarlo. El comprador debe analizar atentamente las manifestaciones de los vendedores y verificar o solicitarle al agente matriculado que verifique todas las declaraciones de importancia. EL ANÁLISIS DE LA MANIFESTACIÓN DEL VENDEDOR ACERCA DEL INMUEBLE NO REEMPLAZA LAS INSPECCIONES REALIZADAS POR PROFESIONALES EXPERTOS.
Los contratos de compraventa de bienes raíces deben realizarse por escrito para ser exigibles en los tribunales de Oregón. NO SE DEBE HACER NI SE DEBE CONFIAR EN UNA PROPUESTA O ACEPTACIÓN ORAL. Los contratos de compraventa de bienes inmuebles se suelen denominar “depósito en garantía” o “boleto de compraventa”. Ellos son contratos vinculantes jurídicamente. Los compradores y vendedores deberían recibir asesoramiento legal competente antes de firmar cualquier contrato que no comprendan en su totalidad. Los contratos de compraventa en general incluyen cláusulas referidas a quien conservará la seña y bajo que condiciones dicha seña se le devolverá al comprador o la perderá el vendedor. Tanto los compradores como los vendedores deben analizar detenidamente estas estipulaciones. La suma en concepto de seña dada en garantía y las condiciones bajo las cuales se puede recuperar o perder son cuestiones importantes que el comprador y el vendedor deben negociar con cuidado.
La mayoría de los contratos de compraventa se redactan mediante el uso de un formulario estándar. En Oregón, la mayoría de los agentes inmobiliarios matriculados utilizan un formulario desarrollado específicamente para las operaciones de compraventa de bienes inmuebles. Muchos de estos formularios contienen cláusulas de resolución de conflictos que requieren mediación, o arbitraje de las disputas. Las cláusulas de arbitraje y mediación pueden afectar los derechos legales, incluso el derecho a la resolución jurídica de un reclamo y el derecho de apelar.
LOS COMPRADORES Y VENDEDORES SON RESPONSABLES DE LA SELECCIÓN DE CLÁUSULAS Y CONDICIONES DEL CONTRATO, LOS AGENTES INMOBILIARIOS MATRICULADOS PUEDEN BRINDARLE A LOS COMPRADORES CONSEJOS E INFORMACIÓN IMPORTANTES SOBRE LA COMERCIALIZACIÓN Y NEGOCIACIÓN Y PUEDEN COLABORAR CON LA PREPARACIÓN DEL CONTRATO DE COMPRAVENTA SOLAMENTE CONFORME A LAS INSTRUCCIONES DE LOS CLIENTES. LOS AGENTES INMOBILIARIOS MATRICULADOS NO SON ABOGADOS Y TIENEN PROHIBIDO POR LEY OFRECER ASESORAMIENTO LEGAL. A fin de obtener recomendaciones de abogados dedicados a la compraventa de bienes inmuebles, visite la Asociación de Abogados de Oregón (Oregon State Bar) en http://www.osbar.org/public/legalhelp.html o comuníquese por teléfono al 503-684-3763 (área metropolitana de Pórtland) o 800-452-7636 (área metropolitana de Oregón).
La posibilidad de que el comprador financie la propiedad es una contingencia importante en la mayoría de las operaciones de inmuebles residenciales. Los compradores deben actuar de buena fe y hacer un gran esfuerzo por obtener un préstamo cuando la venta dependiera de tal circunstancia. Los compradores en general obtienen la aprobación previa del prestamista antes de redactar la propuesta. La carta de aprobación previa debe declarar que el prestamista leyó el informe crediticio del comprador, el requisito de ingresos y el dinero en efectivo para cerrar la operación y aprueba previamente el crédito del comprador, sujeto a una tasación de la propiedad aceptable. El tasador en general trabajará para el prestamista y no, para el comprador. A fin de verificar el estado de un tasador, visite la Appraiser Certification and Licensure Board (Agencia reguladora estatal de certificación profesional de tasadores y certificados de tasación) en: http://www.oregonaclb.org/index.php?option=com_content&task=view&id=20&Itemid=112. Una vez que se haya recibido la tasación, el garante autoriza la aprobación del préstamo final. Sólo cuando el proceso de evaluación de riesgos esté completo se asegurará el préstamo real. El proceso entero de financiación en general toma aproximadamente de 30 a 45 días. Si el vendedor debe financiar alguna parte de la operación, el estado financiero del comprador se convierte en material para la transacción, Cualquier defecto material en el estado financiero del comprador se debe comunicar absolutamente al vendedor. Debido a los riesgos que conlleva el vendedor, el comprador debe prever que la otra parte investigará la seguridad de su crédito antes de acordar la financiación de la transacción de compraventa. El agente inmobiliario matriculado no puede ocultar información material de ninguna parte en la transacción de compraventa de bienes raíces y tanto el comprador como el vendedor tienen prohibido solicitarle que lo haga.
El informe de título o compromiso a asegurar, producido por una compañía de seguros de título[2] contiene información importante que debe ser revisada por el comprador. En particular, el informe describe ciertas “excepciones” a la póliza que la compañía emita. Los compradores deben solicitar copias de cualquier documento mencionado en el informe que no se entienda o que origine consideraciones acerca del estado del título. La información general acerca del título se puede leer en: http://www.titlelawannotated.com. Las inquietudes acerca del informe de título y sobre los documentos asociados se pueden dirigir al funcionario de títulos o al depositario legal de documentos que haya emitido el informe, o al abogado o agrimensor del comprador. La búsqueda de deficiencias legales en los informes de título supone el ejercicio profesional del derecho.
Los antecedentes de reclamos del seguro de un inmueble puede afectar el costo del seguro del propietario o hasta su asegurabilidad. La mayoría de las compañías de seguro utilizan un servicio de base de datos denominado Bolsa de Aseguradores de pérdida total (Comprehensive Loss Underwriting Exchange, CLUE) para rastrear los reclamos realizados. El seguro de la vivienda debe de ser muy difícil de obtener ya que depende del contenido del informe CLUE y de la póliza de la compañía de seguros. Los antecedentes de reclamos de los compradores y el informe crediticio pueden ser utilizados también para determinar la asegurabilidad. Los aseguradores utilizaron informes del CLUE y otra información, en combinación con las cláusulas de terminación de la póliza, para cancelar la cobertura luego de la finalización. RESULTA DE SUMA IMPORTANCIA QUE LOS COMPRADORES ESTABLEZCAN EL SEGURO DEL PROPIETARIO NI BIEN COMIENCE EL PROCESO DE COMPRAVENTA DE LA PROPIEDAD, EN VEZ DE ESPERAR HASTA AL FINAL PARA OBTENER EL SEGURO. Si surgieran dificultades para obtener el seguro, el comprador podrá solicitarle al vendedor que les entregue una copia del informe CLUE sobre la propiedad. Asimismo, los propietarios pueden obtener una copia del informe de su propiedad por Internet en: http://www.choicetrust.com. Los compradores tal vez deseen hablar con el agente inmobiliario matriculado con el que estén trabajando para saber si la obtención del seguro del propietario del inmueble correspondiente pudiera originar un problema en la compraventa. Se puede encontrar más información sobre el seguros del propietario en Oregón en: http://www.insuranceoregon.org/.
El plan de garantía para viviendas es un contrato de seguros. Los planes de garantía para viviendas de hogares existentes son comunes en el mercado inmobiliario actual. La garantía generalmente cubre la reparación y el reemplazo de equipos y artefactos tales como lavaplatos, cañerías, sistemas eléctricos y demás. La cobertura adicional puede conseguirse pagando costos adicionales para piscinas, equipos de spa incorporados, bombas de pozos y otros sistemas. La cobertura y el precio pueden variar mucho entre las compañías de garantía. El plan de garantía para viviendas se puede incluir como una cláusula en el contrato de compraventa. Algunos agentes inmobiliarios matriculados proporcionan planes de garantías para viviendas a sus clientes. Los compradores deben discutir los planes de garantías para las viviendas con su agentes inmobiliarios antes de adquirir el inmueble. El agente inmobiliario puede proporcionarle información sobre las compañías que ofrecen la venta de planes de garantías para las viviendas.
Los datos sobre los metros útiles de las estructuras y la superficie en acres que figuran en los listados del MLS, registros de los tasadores y similares la mayoría de las veces son sólo estimaciones y no se debe confiar en ellos. Muchas propiedades del estado de Oregón no han sido medidas y tampoco se conocen los límites exactos. Si los metros útiles o la superficie del terreno es un tema material de la compraventa. El comprador o el agrimensor autorizado debe medir todas las estructuras y el terreno antes de celebrar el contrato de compraventa, o tal hecho debe incluirse como una condición expresa en dicho instrumento. Usted puede encontrar los agrimensores matriculados de su localidad en este sitio Web: http://www.osbeels.org/.
Las cláusulas, condiciones y restricciones denominadas: “CC&Rs, por sus acrónimos en inglés” son limitaciones privadas registradas sobre el derecho de uso de la propiedad. Con frecuencia, aunque no siempre, las asociaciones de propietarios exigen el cumplimiento de las CC&Rs. El análisis de las CC&Rs es una parte típica de la compraventa de inmuebles. A pesar de que los agentes inmobiliarios matriculados estén familiarizados con las cláusulas comunes de CC&R, la determinación del efecto legal de las cláusulas específicas se considera ejercicio profesional del derecho en Oregón, y en consecuencia, es ajena a la experiencia del agente inmobiliario matriculado. Si la subdivisión en la que la propiedad está situada se rige por la asociación de propietarios, las CC&R suelen ser muy restrictivas. Las asociaciones de propietarios en general se rigen por sus propias actas constitutivas, estatutos, normas y reglamentaciones. Las normas y reglamentaciones de las asociaciones de propietarios pueden impactar de modo considerable en los planes de compra del inmueble que los compradores deseen adquirir. Las comunidades y los condominios planificados muy probablemente tengan reglamentos de la asociación de propietarios, expensas obligatorias, y obligaciones constantes del propietario. Los reglamentos, los aranceles y las obligaciones de los propietarios deben ser analizados por el comprador durante la operación de compraventa. Si tuviera dudas acerca de las CC&Rs o sus derechos y recursos legales en virtud de los reglamentos de la asociación de propietarios, usted debe solicitarle a su abogado que revise los documentos por usted. El agente inmobiliario matriculado tiene prohibido por ley ofrecer asesoramiento legal. Para recibir más información sobre las asociaciones de propietarios y las CC&Rs, visite: http://www.realtor.com/BASICS/condos/ccr.asp.
Las propiedades residenciales construidas antes de 1978 (llamadas vivendas “target”) dependen del Programa de manifestación sobre viviendas residenciales con pintura a base de plomo (Residential Lead-Based Paint Disclosure Program) administrado por la Agencia de Protección Medioambiental (Environmental Protection Agency, EPA) y el Departamento de viviendas y desarrollo urbano (Department of Housing and Urban Development, HUD). La ley obliga a que los vendedores de las viviendas “target” presenten al comprador una manifestación sobre viviendas residenciales con pintura a base de plomo y el folleto Protect Your Family From Lead in Your Home (Proteja a su familia de la contaminación con pintura a base de plomo en su hogar). La información acerca de los requisitos y los ejemplos de formularios se pueden encontrar en:http://www.hud.gov/offices/lead/disclosurerule/index.cfm
Si usted realiza una oferta de una vivienda construida antes de 1978 y no recibe la manifestación ni el folleto, le debe preguntar a su agente inmobiliario matriculado acerca de las manifestaciones sobre pintura a base de plomo. Para recibir más información y ubicar compañías certificadas y autorizadas para efectuar una prueba de pintura a base de plomo o realizar una disminución del perjuicio, visite:http://www.dhs.state.or.us/publichealth/leadpaint/index.cfm, Departamento de Recursos humanos.
