Seller Advisory
ASESORÍA PARA EL VENDEDOR DE INMUEBLES DEL ESTADO DE OREGÓN
CONTENIDO
Acuerdo de intermediación inmobiliaria
Listado múltiple de casas en venta
Impuestos y retención de impuestos sobre la Transmisión de bienes raíces
Derecho consuetudinario acerca de los deberes de manifestación del vendedor
Manifestación del vendedor acerca del inmueble
Inspecciones de viviendas realizadas por expertos
Productos y materiales defectuosos
Tanques de almacenamiento subterráneo de petróleo o combustible
Muertes, delitos penales y condiciones externas
Formulario de Venta del bien inmueble (Contrato de venta)
Informe de título y Compromiso
Metros útiles y superficie en acres
Formulario de manifestación sobre viviendas con pintura a base de plomo
ASESORÍA PARA EL COMPRADOR DE INMUEBLES DEL ESTADO DE OREGÓN
Los agentes inmobiliarios matriculados de Oregón brindan un servicio muy valioso a aquellos propietarios que desean venden su vivienda. Además de ponerla en venta y de incluirla en el listado múltiple de casas, ofrecen toda una serie de servicios. Asesoran a quienes desean vender su propiedad sobre sus obligaciones legales, las manifestaciones obligatorias, la fijación de un precio justo, la comercialización de la propiedad, las negociaciones de la venta y la ejecución del contrato. Sin embargo, los agentes inmobiliarios no están capacitados para descubrir defectos o evaluar la condición física de la propiedad, brindar asesoramiento legal o demás servicios que escapen al ámbito de su acreditación.
Esta asesoría está destinada a colaborar con los vendedores de inmuebles para que puedan cumplir con sus obligaciones en el Estado de Oregón. En este servicio de asesoramiento se ofrece un resumen sobre las cuestiones que normalmente surgen durante las transacciones de bienes inmuebles. Además de comprender dichas cuestiones, el vendedor debe comunicar a su agente inmobiliario si existe algún asunto o cuestión particular que lo preocupe respecto de la condición de la propiedad, del título o cualquier otro problema que pudiera surgir durante la transacción.
INCLUIR UNA PROPIEDAD EN UN LISTADO INMOBILIARIO
La legislación de Oregón exige que el acuerdo por medio del cual se autoriza o emplea a un corredor inmobiliario a vender bienes raíces a cambio de una compensación o comisión se realice por escrito. Dichos acuerdos se denominan “Acuerdos de intermediación inmobiliaria” y son contratos escritos celebrados entre el vendedor y el corredor inmobiliario. Contendrán las autorizaciones que necesita el corredor para incluir la propiedad en el servicio de corretaje inmobiliario múltiple, hacer propaganda, comercializarla y venderla en nombre del propietario.
Los Acuerdos de intermediación inmobiliaria tienen condiciones importantes respecto del modo en que se comercializará la propiedad, el precio de venta, las obligaciones del corredor y del vendedor, la duración de su inclusión en el listado inmobiliario, la compensación del corredor y demás términos y condiciones. Muchos acuerdos de este tipo tienen ciertas cláusulas de “indemnización por daños y perjuicios”. Dichas cláusulas merecen especial atención ya que establecen la indemnización que el vendedor tendrá que pagar al corredor si pone término al contrato sin motivo fundado. La mayoría de los Acuerdos de intermediación inmobiliaria estipulan de qué modo se distribuirá el dinero de la seña que ha perdido el comprador entre el vendedor y el corredor. Antes de consumar la firma del Acuerdo, el vendedor debe leerlo minuciosamente y revisar sus condiciones con el corredor inmobiliario.
El listado múltiple de casas en venta, o “MLS” (por sus siglas en inglés), ofrece información a los agentes inmobiliarios que se suscriben al servicio acerca de las propiedades que están en venta en la zona. Cuando una propiedad figura en el MLS queda a disposición de los expertos en la venta de bienes raíces de la zona, lo cual constituye una poderosa herramienta de comercialización. Este listado también permite que los corredores que tienen casas en el mercado puedan conseguir compradores a través de otros agentes a cambio de una compensación, o sea que este mecanismo cooperativo permite a los corredores compartir parte de su comisión con el agente inmobiliario del comprador. La posibilidad de atraer compradores por medio de sus agentes es lo que hace que el listado sea tan efectivo.
La información y los comentarios que ofrece el MLS constituyen una forma de publicidad y como tales, deben ser precisos y ajustarse a la verdad. Por lo tanto, el vendedor debe revisarlos para asegurarse de su exactitud y notificar a su agente respecto de cualquier discrepancia. Si se incluyen en el MLS implementos o accesorios tales como refrigeradores, artículos de hogar, muebles, y herramientas, entre otros, ellos pasan a formar parte del bien ofrecido para la venta. Es lo mismo que si se hace la publicidad de la venta un automóvil donde se muestran las alfombras. Si esos elementos se “incluyen” en la publicidad, el vendedor no podrá cambiar de idea sin correr el riesgo de tener que responder legalmente, aún cuando dichos elementos no se encuentren específicamente incluidos en el contrato de venta.
La venta de un bien raíz implica ciertos gastos. Los costos y gastos del vendedor dependen de la propiedad y de los términos de la transacción. El vendedor deberá anticipar dichos gastos y tomar los recaudos necesarios en el momento en que pone la propiedad a la venta. A pesar de que los aspectos contables, y el asesoramiento financiero e impositivo escapan al ámbito de acción del agente inmobiliario matriculado, éste puede ayudar al vendedor a hacer un cálculo aproximado de los costos y gastos que traerá aparejada la venta.
Dichos costos abarcan desde los gastos de mudanza hasta el pago final de la hipoteca. Algunos costos de la transacción denominados “costos de cierre” normalmente están a cargo del vendedor e incluyen el seguro contra el vicio de los títulos de propiedad, los aranceles por el depósito en garantía, los aranceles judiciales y de registro, entre otros. La mayoría de los contratos inmobiliarios contienen cláusulas respecto de reparaciones a cargo del vendedor determinadas durante la inspección de la propiedad que hiciera el comprador. Según las condiciones del mercado y de otros factores, el vendedor puede aceptar pagar parte de los costos de cierre del comprador, dichos pagos se denominan “concesiones del vendedor”. Generalmente, al momento del cierre el vendedor hará efectivo el pago de las comisiones acordadas en el acuerdo de intermediación inmobiliaria.
Impuestos y retención de impuestos sobre la transmisión de bienes raíces
La venta de bienes raíces trae aparejada la obligación de pagar impuestos a nivel local, estatal y federal. A pesar de que no es común en Oregón, es probable que en algunas jurisdicciones haya que pagar un impuesto a la transferencia de inmuebles por la venta. Quien desee vender su propiedad deberá averiguarlo con su agente inmobiliario o con la oficina gubernamental encargada de cobrar impuestos. Estas obligaciones impositivas escapan al ámbito de acción del agente matriculado. Si desea obtener información acerca de los impuestos federales consulte:
http://www.irs.gov/publications/p523/index.html.Y si desea obtener información general acerca de los impuestos personales a la renta consulte: https://secure.dor.state.or.us/piti/index.cfm.
En el momento de realizarse la venta se realiza una retención de impuestos de los ingresos por la transmisión de bienes raíces a quienes no son residentes del Estado de Oregón. Algunos “agentes autorizados” (generalmente las compañías de depósitos en garantía) deberán retener el impuesto y luego remitirlo al Departamento de Hacienda de Oregón. Hay una serie de excepciones respecto de dicha retención, algunas exigen al vendedor que firme una declaración de excepción de pago bajo pena de perjurio. Para acogerse a otras es necesario contar con el asesoramiento de un experto en impuestos, ya que hay que analizar la legislación de Oregón y el código interno del Departamento de Hacienda. La revisión y el asesoramiento de dichas excepciones escapan al ámbito de acción de los agentes inmobiliarios matriculados de Oregón. Si desea obtener la información completa acerca de la legislación de Oregón sobre retención de impuestos y hacer copias de los formularios necesarios diríjase a:
http://www.oregon.gov/DOR/PERTAX/docs/2008Forms/101-183-08.pdf
ESTADO DE LA PROPIEDAD, INVESTIGACIÓN Y MANIFESTACIÓN
Derecho consuetudinario acerca de los deberes de manifestación del vendedor
Según la legislación de Oregón, el vendedor debe comunicar al comprador acerca de cualquier defecto sustancial que sea de su conocimiento y que no sea obvio para el último. La legislación civil de Oregón también obliga a todos los contratantes a actuar de buena fe y a brindar un trato justo. Dicha obligación contractual prohíbe el engaño, el fraude o inducir a error durante la elaboración o ejecución de los contratos. Todas las obligaciones jurídicas mencionadas exigen que se realicen ciertas revelaciones a quienes deseen comprar bienes raíces en Oregón.
En dicho Estado los vendedores no pueden guardar silencio si tienen conocimiento de algún defecto que podría afectar el valor o el atractivo de una propiedad. Dichos defectos se consideran “sustanciales” y es obligatorio comunicarlos ya que pueden afectar la condición de la propiedad, el título, el uso, o en algunos casos, las condiciones del área circundante o su uso en el futuro. El defecto tiene que ser del conocimiento del vendedor, afectar el valor o el atractivo de la propiedad y no ser evidente para el comprador. El incumplimiento de la obligación de revelar dichos defectos puede desencadenar juicios por daños y perjuicios o causar la rescisión de la venta.
Dada la magnitud de las consecuencias, en caso de duda entre revelar o no probables defectos, lo aconsejable es hacerlo. Por ejemplo, si durante el invierno se reparó una gotera en el techo y el verano siguiente se pone en venta la propiedad se aconseja comunicarlo, de modo tal que si las reparaciones prueban ser inadecuadas durante las lluvias de la temporada siguiente, no se podrá culpar al vendedor de haber “ocultado” la gotera y su reparación. En el mismo sentido, si el problema se arregló años antes y no ocasionó más problemas no es necesario comunicarlo. A veces se hace necesario que el vendedor lo consulte con el agente inmobiliario.
Si bien los agentes matriculados no son inspectores ni expertos en leyes, pueden ayudar al vendedor a comprender cuáles son sus deberes respecto de la revelación de defectos. Quien tenga una licencia del Estado de Oregón para actuar en calidad de agente inmobiliario tiene la obligación de ser honesto y de dar un trato justo a todas las partes de una transacción inmobiliaria, y por consiguiente, no puede participar en el engaño o inducir a error al comprador. Según las leyes de Oregón, el ocultar información material a un agente inmobiliario con el objeto de que dicho agente inocentemente presente información falsa sobre una propiedad constituye una forma de fraude.
En Oregón, la mayoría de quienes desean vender propiedades residenciales deben completar, firmar y enviar a los probables compradores un formulario de manifestación del vendedor acerca del inmueble. Dicho formulario, que cubre desde el status del título hasta los servicios de la vivienda y sus artefactos fijos, se puede ver en ORS 105.464. El formulario es obligatorio por ley y no puede ser modificado. Las respuestas del formulario se basarán en lo que sea del conocimiento del vendedor al momento de recibir una oferta por la propiedad.
Si desea obtener una copia del formulario obligatorio de manifestación del vendedor acerca del inmueble diríjase a:
http://www.leg.state.or.us/ors/105.html. Una vez completado dicho formulario, deberá entregarse a todo comprador que realice una oferta por escrito, a menos que, según la ley, el vendedor reúna las condiciones para ser excluido, o que el comprador no adquiriera el inmueble para ser habitado por sus familiares directos. Si el vendedor no cumple con dicha obligación, el comprador tiene el derecho de revocar la oferta en cualquier momento con anterioridad al cierre de la venta. Por el contrario, si el vendedor entrega el formulario de manifestación sobre la propiedad, el derecho del comprador a revocar la oferta se limitará a cinco días laborables a contar después de la entrega.
Las exclusiones que contempla la ley y que figuran en la primera página del formulario de manifestación del vendedor son: la primera venta de una vivienda que nunca ha sido habitada, las ventas a cargo de instituciones financieras, las realizadas por síndicos designados por un tribunal, fideicomisarios, representantes personales o equivalentes, y las efectuadas por agencias gubernamentales. Todo el que desea vender una propiedad residencial para ser habitada por el comprador o sus familiares directos deberá responder las dos páginas y media de preguntas que a juicio de la legislatura estatal son importantes al momento de comprar una propiedad residencial.
Dichas respuestas pueden ser “sí”, “no”, “no sé”, y en casos muy particulares “no corresponde”. Responder “no sé” con el objeto de ocultar información deliberadamente puede considerarse una forma de fraude. En algunas preguntas con una respuesta afirmativa hay que agregar una explicación o adjuntar copia de algún informe o de algún documento. La manifestación acerca de la propiedad la debe completar el vendedor en base a lo que sepa en el momento, por eso los agentes inmobiliarios no pueden hacerlo por ellos ni pueden influir en sus respuestas de modo alguno, no obstante lo cual, deberán advertir al vendedor acerca de las obligaciones que le impone la ley.
La mayoría de los agentes inmobiliarios matriculados de Oregón aconsejan a los compradores a quienes representan que en primer lugar hay que hacer inspeccionar la vivienda por un profesional. Muchos compradores se toman en serio esta recomendación. A veces, los prestamistas exigen una inspección de plagas y putrefacción seca de la madera antes de autorizar el préstamo para la compra de una vivienda. Por lo tanto, quienes desean vender su vivienda deberán estar preparados para que se realicen una o más inspecciones a pedido de probables compradores. El informe de inspección de la vivienda proporciona al comprador información detallada acerca de la condición física del inmueble, sus sistemas y accesorios y suele describir problemas potenciales.
Los contratos inmobiliarios de uso generalizado en Oregón contienen condiciones respecto a la inspección que facultan al comprador, basándose en el contenido del informe de la inspección, a dejar sin efecto la transacción. Generalmente se las denomina condiciones “para la satisfacción del comprador”, y estipulan que si el comprador no está conforme con la condición general de la propiedad tras leer el informe puede desistir de realizar la compra sin tener que hacer mención a defectos materiales específicos. Un comprador puede señalar que existen algunos problemas y puede solicitar al vendedor que se haga cargo de las reparaciones pertinentes. En algunos casos, sobre todo con los programas gubernamentales VA o FHA, el prestamista puede exigir algunos arreglos como condición para el otorgamiento del préstamo. Si bien el vendedor no tiene obligación de hacer las reparaciones, el negarse a realizarlas puede provocar que el comprador deje sin efecto la transacción.
Si la transacción no se concreta a causa del informe de inspección, el vendedor tiene el derecho contractual de exigir una copia de parte del comprador. Es una buena idea que el vendedor solicite el informe, para que no queden dudas de que no fue su intención omitir informar de algún problema potencial. Según la legislación sobre la manifestación del vendedor sobre la condición de la propiedad, toda inspección realizada durante los tres años previos a la fecha de la manifestación debe ser comunicada. En su manifestación el vendedor deberá incluir explicaciones o documentación adicional que prueben el fracaso de la transacción y el informe de la inspección para hacer frente a cualquier reclamo posterior de que trató de ocultar el estado real de la propiedad a futuros candidatos para la compra.
Algunos propietarios, antes de poner su casa en venta, la hacen inspeccionar por un experto y realizan las reparaciones necesarias. En este caso, deberán analizar cuidadosamente la propuesta del inspector para verificar el alcance de la inspección. Algunos inspectores inmobiliarios a veces no controlan los sistemas de calefacción y refrigeración, el techo u otros equipos o componentes. La inspección del inmueble debe estar a cargo de un inspector inmobiliario o contratista autorizado por el Consejo de Contratistas de la Construcción del Estado de Oregón (Oregon Construction Contractors Board, CCB por sus siglas en inglés).
Las exigencias y los estándares de práctica para los inspectores inmobiliarios están a su disposición en el siguiente sitio web:
http://ccbed.ccb.state.or.us/WebPDF/CCB/Publications/hi-s-sop.pdf. El estado actual de la licencia de los inspectores inmobiliarios se puede consultar en: https://ccbed.ccb.state.or.us/ccb_frames/consumer_info/ccb_index.htm. Los operadores de control de plagas a cargo de las inspecciones y de su eliminación están debidamente autorizados por el Departamento de Agricultura del Estado de Oregón (Oregon Department of Agriculture). Los vendedores pueden verificar las licencias de los operadores de control de plagas y de quienes las combaten llamando al Departamento de Agricultura del Estado de Oregón al (503) 986-4635 o visitando la página http://oda.state.or.us/dbs/search.lasso#pesticide. Aunque el vendedor haya hecho inspeccionar la propiedad, los probables compradores no deberían basarse en dicha inspección. Es aconsejable que todos los compradores contraten y paguen una inspección independiente.
La inspección de la propiedad escapa al ámbito de acción del agente inmobiliario matriculado, pero este último les puede ofrecer a los compradores la lista de inspectores locales. Por lo general, los agentes se abstienen de recomendar un inspector determinado. Antes de contratar un inspector, el vendedor debe consultar con el CCB a fin de constatar el estado actual de su licencia y verificar si existen reclamos pasados o pendientes contra dicha persona, lo cual se puede realizar visitando:
https://ccbed.ccb.state.or.us/ccb_frames/consumer_info/ccb_index.htm.
Algunos materiales utilizados en la construcción de viviendas están, o han sido sujetos a reclamos, demandas colectivas, acuerdos o litigios. Por lo general se trata de materiales modernos diseñados para la construcción y utilizados para recubrimientos, techos, aislamiento u otros propósitos de edificación. Es de suma importancia que el vendedor busque las notificaciones, acuerdos o cualquier otro tipo de información recibida respecto de dichos materiales. En el formulario de manifestación del vendedor respecto de la propiedad hay varias preguntas sobre ellos.
A veces las viviendas contienen productos en sus sistemas o accesorios que son o han sido sujetos a reclamos, demandas colectivas, acuerdos o litigios. La plomería, los sistemas de calefacción y eléctricos, entre otros, pueden contener dichos productos. Es de suma importancia que el vendedor busque las notificaciones, los acuerdos o cualquier otro tipo de información recibida respecto de dichos materiales. En caso de dudas acerca de alguno de los sistemas o artefactos, el comprador deberá contratar una inspección. Los agentes inmobiliarios a menudo pueden ayudarlo a encontrar un inspector con los conocimientos y las credenciales necesarias, sin embargo la inspección de dichos materiales escapa al alcance de dichos agentes.
Si se hicieron reparaciones o refacciones, el vendedor debe asegurarse de que la obra se haya realizado correctamente y según las reglamentaciones vigentes. Los compradores pueden solicitarle al vendedor las facturas u otra documentación relacionada con dichas reparaciones o refacciones. Por lo tanto es probable que los vendedores tengan que responder preguntas y que tengan que demostrar que fueron realizadas adecuadamente y con los permisos correspondientes.
Un agente inmobiliario matriculado puede ayudar al vendedor a evaluar la necesidad de una inspección para verificar el cumplimiento del código de edificación, sin embargo, hay que tener presente que dicho agente no tiene el entrenamiento ni la experiencia requeridos para evaluar el cumplimiento del código de edificación. Si desea obtener información acerca de los permisos de construcción puede consultar en:
http://www.permitsprotect.info/. Si quienes desean vender su propiedad no están seguros acerca de los permisos necesarios, deberán recurrir a los departamentos de edificación de la ciudad o del condado. Los sitios de los condados se pueden buscar en esta dirección:
http://www.aocweb.org/aoc/AboutOregonCounties/CountyLinks/tabid/72/Default.aspx.
Los de las ciudades en la siguiente: http://www.orcities.org/CityResources/CityInformation/tabid/846/Default.aspx.
Si las reparaciones o remodelaciones acaban de terminarse, el vendedor deberá tomar los recaudos para determinar si existe o puede existir alguna posibilidad de que se haya interpuesto algún embargo preventivo sobre la construcción. Una construcción tasada en $50.000 o más puede dar lugar a otros requisitos dentro de los tres meses de realizada la venta, según la Ley de protección a los compradores de viviendas. El Consejo de Contratistas de la Construcción ha puesto a su disposición una descripción detallada de dicha ley y de los requisitos que tienen que cumplir los vendedores en el siguiente sitio:
https://ccbed.ccb.state.or.us/WebPDF/CCB/Publications/HPAform.pdf.
Si fuera necesaria alguna reparación durante la transacción de compraventa, el vendedor debe asegurarse de que sea realizada por un contratista de construcción autorizado. Si desea obtener más información acerca de contratistas individuales puede consultar el siguiente sitio:
https://ccbed.ccb.state.or.us/ccb_frames/consumer_info/ccb_index.htm. Una vez terminada, el comprador debería contratar una nueva inspección para asegurarse de que la reparación se haya realizado correctamente. Cuando las reparaciones se realizan durante la transacción, generalmente la inspección es parte de las condiciones del contrato de venta.
Resulta importante saber si la propiedad está conectada al sistema cloacal de la ciudad, a un sistema séptico o a otro sistema de tratamiento de aguas servidas en el lugar. El estado en que se encuentran dichos sistemas puede tener gran valor en las transacciones inmobiliarias. Los agentes inmobiliarios matriculados no están autorizados para hacer inspecciones sanitarias o sépticas. Si la propiedad tiene un sistema séptico u otro sistema de tratamiento de efluentes en el lugar, el vendedor debe contemplar la posibilidad de contratar a un instalador de sistemas sépticos matriculado u otro experto en sistemas de tratamiento de aguas servidas en el lugar, antes de poner la vivienda en venta. La información acerca de los sistemas de tratamiento de aguas servidas y de los instaladores matriculados puede encontrarse en el sitio web del Departamento de Calidad Medioambiental de Oregón (Oregon Department of Environmental Quality, DEQ por sus siglas en inglés):
http://www.deq.state.or.us/wq/onsite/onsite.htm.
La información específica acerca de los sistemas sépticos y de otros sistemas de tratamiento de aguas servidas en el lugar generalmente se encuentra disponible en el condado. Por lo general, quienes desean comprar una vivienda que tiene un sistema de tratamiento de aguas servidas en el sitio consultan en las oficinas del condado como parte de la diligencia debida antes de adquirir la propiedad. Los vendedores pueden evitar que surjan problemas durante la transacción verificando en las oficinas del condado la existencia de los permisos y el estado del sistema antes de poner la propiedad en venta. Los sitios de los condados se pueden buscar en esta dirección:
http://www.aocweb.org/aoc/AboutOregonCounties/CountyLinks/tabid/72/Default.aspx.
Si el agua para uso doméstico proviene de un pozo privado, el vendedor está obligado por la ley del Estado a comprobar el contenido total de bacterias coliformes y nitratos del pozo, mediante los procedimientos indicados para efectuar estas pruebas en pozos domésticos. Se puede encontrar información adicional sobre este requisito de la legislación estatal en:
http://www.dhs.state.or.us/publichealth/dwp/dwtfaq.cfm.
La ley del Estado también exige que los pozos privados que aún no estén registrados en el Estado se inscriban al momento de la transferencia de la propiedad. Los formularios de inmuebles del Estado de Oregón generalmente delegan al comprador la responsabilidad del registro del pozo. Para recibir más información acerca del programa estatal de registro de los pozos, visite:
http://egov.oregon.gov/OWRD/GW/well_id.shtml.
Si el agua de uso doméstico fuera suministrada por un pozo privado, el vendedor debe verificar, que el pozo proporcione la cantidad de agua adecuada para las necesidades domésticas. Se recomienda enérgicamente que la prueba del caudal del pozo se realice antes de poner a la venta una propiedad que dependa de un pozo para la obtención del agua de consumo doméstico. Se debe prestar mucha atención a todas las manifestaciones o declaraciones del vendedor acerca del pozo de agua. El vendedor no debería permitir que el comprador se base en las pruebas contratadas por el vendedor. Es aconsejable que el comprador contrate y pague la inspección de manera independiente.
Los vendedores deben analizar todos los registros de pozos que tengan, ya que los compradores generalmente solicitan verlos. Los vendedores que así lo deseen pueden obtener más información sobre diagrafías (perforaciones de pozos) en:
http://apps2.wrd.state.or.us/apps/gw/well_log/Default.aspx. Si bien los agentes inmobiliarios no están capacitados y no tienen la experiencia para analizar pozos, ellos pueden ponerlo en contacto con expertos en pozos. Las manifestaciones sobre la condición de los pozos y la exención de responsabilidad son comunes en las transacciones de bienes raíces y los vendedores y sus agentes deben tenerlas en cuenta al momento de negociar.
Tanques de almacenamiento subterráneo de petróleo o combustible
Los vendedores deben ser conscientes de los problemas que podrían ocasionar los tanques de almacenamiento subterráneo de hidrocarburos, ya que pueden causar serios problemas si pierden combustible. Los vendedores pueden tener que responder legalmente aún cuando ignoraran que había una pérdida. Los tanques de combustible, incluidos los tanques para calefacción, están sujetos a vastas reglamentaciones. Para obtener explicaciones sobre la legislación de Oregón sobre tanques de combustible para calefacción diríjase a:
http://www.deq.state.or.us/lq/tanks/index.htm.
El comprador que sabe o tiene sospechas de que la propiedad tiene un tanque subterráneo de combustible debe tomar los recaudos necesarios para proteger sus propios intereses recabando información en el Departamento de Calidad Medioambiental de Oregón (DEQ, por sus siglas en inglés) y, si fuera necesario, deberá consultar a un especialista o a un abogado en riesgos medioambientales. SE ACONSEJA QUE LOS VENDEDORES CONTRATEN EXPERTOS EN MEDIOAMBIENTE DEBIDAMENTE CALIFICADOS PARA INSPECCIONAR LA PROPIEDAD SI ENCUENTRAN O SOSPECHAN DE LA EXISTENCIA DE UN TANQUE SUBTERRÁNEO DE COMBUSTIBLE.
Para la inspección, desarme y limpieza del tanque de combustible es necesario poseer una licencia especial emitida por el DEQ. Se puede consultar una lista de proveedores registrados en:
http://www.deq.state.or.us/lq/tanks/index.htm. La inspección, el desarme y la limpieza del tanque de combustible llevan tiempo. Los vendedores que saben de la existencia de un tanque de combustible, por lo tanto, deben iniciar dichas acciones cuanto antes para evitar demoras en la transacción. Los agentes inmobiliarios no están preparados ni acreditados para brindar asesoramiento ni servicios respecto de tanques de combustible subterráneos, pero sí pueden ayudar a los compradores a ponerse en contacto con los profesionales idóneos para hacerlo.
Los riesgos medioambientales incluyen desde suelos expansivos hasta derrumbes, incendios forestales, maremotos, inundaciones y terremotos. También se pueden incluir la calidad del aire interior (por ejemplo, el radón o el monóxido de carbono) y los materiales peligrosos como los asbestos. Todo riesgo medioambiental que conozca el vendedor deberá ser comunicado al comprador. Los vendedores que tengan dudas acerca de los riesgos medioambientales deben dirigirse al condado donde se encuentra ubicada la propiedad. Los condados de Oregón se pueden encontrar en:
http://www.aocweb.org/Cnty-links-frm.htm.
Los incendios de áreas silvestres son objeto de preocupación en algunas zonas de Oregón. Para obtener información sobre el riesgo de los incendios consulte la página del Departamento Forestal de Oregón en:
http://www.oregon.gov/ODF/FIRE/fire.shtml. Algunas propiedades están sometidas a regulaciones especiales según la “Clasificación de interfaz urbana-forestal” realizada por el estado. Los propietarios de las tierras incluidas en esta clasificación deben contar con una “Autocertificación y evaluación de la propiedad” para evitar tener que responder legalmente en el futuro. La categoría de interfaz urbana-forestal debe figurar en el formulario de manifestación del vendedor acerca del inmueble. Para obtener información sobre la interfaz urbana-forestal y sobre el programa de evaluación y certificación diríjase a: http://www.oregon.gov/ODF/FIRE/SB360/sb360.shtml. Los agentes inmobiliarios matriculados no tienen los conocimientos necesarios para asesorar a los propietarios sobre los requisitos para la protección contra incendios, pero sí pueden orientarlos para que se contacten con los profesionales idóneos.
Si debido a la condición de zona inundable existen restricciones impuestas por la compañía de seguro, reclamos o cuestiones del pasado, el vendedor deberá comunicarlo al agente inmobiliario y declararlo ante los compradores. Para obtener mapas de llanuras aluviales e información adicional diríjase a:
http://www.fema.gov/business/nfip/sfhdform.shtm. Los agentes inmobiliarios matriculados no tienen los conocimientos necesarios para evaluar probables inundaciones, pero sí pueden recomendar a los vendedores quiénes son las autoridades indicadas para hacerlo.
En el caso de que hubiera problemas medioambientales en la zona, o de que el vendedor tuviera conocimiento de que podría surgir algún problema respecto de la calidad del aire, de la contaminación del suelo o del agua, o algún otro problema en la zona o en la propiedad, deberá comunicarlo al agente inmobiliario y evaluar cuidadosamente si tiene obligación de revelarlo a los probables compradores. En caso de tener dudas acerca de riesgos potenciales, los vendedores deberán consultar el sitio web de la Agencia de Protección Medioambiental (Environmental Protection Agency, EPA) en:
Si desea obtener información específica acerca de los sitios contaminados denunciados ante el gobierno, diríjase a:
http://www.epa.gov/superfund/sites/ y para los sitios que se encuentran en Oregón diríjase a: http://www.dhs.state.or.us/publichealth/superfund/sites.cfm. Los agentes inmobiliarios matriculados no están capacitados ni tienen experiencia para advertir y evaluar los riesgos medioambientales. Se aconseja a los vendedores que contraten expertos en medio ambiente debidamente calificados para inspeccionar la propiedad y sus sistemas o instalaciones fijas con respecto a los riesgos medioambientales.
El DEQ ha desarrollado un programa estatal para promover el uso de estufas menos contaminantes en todo el Estado y para que los propietarios utilicen los leños con mayor eficacia produciendo menor contaminación. Según la ley de Oregón, ninguna persona puede vender, ofrecer en venta o anunciar la venta de una estufa de leña usada que carezca de certificado. Las estufas de leña sin certificado (incluidos los hogares en que se instalan) son modelos antiguos (en su mayoría anteriores a 1985) para las cuales el DEQ o la Agencia Federal de Protección del Medio Ambiente no emitió certificados (respecto del cumplimiento de las normas sobre emisiones de humo menos contaminantes).
Es probable que ciertas comunidades de Oregón tengan además otras normas para regular la venta o el uso de estufas de leña y hogares. Quien desee vender su propiedad deberá averiguarlo con su agente inmobiliario o con la oficina gubernamental correspondiente. Los sitios de los condados se pueden buscar en esta dirección:
http://www.aocweb.org/aoc/AboutOregonCounties/CountyLinks/tabid/72/Default.aspx. Los sitios de las ciudades en la siguiente:
http://www.orcities.org/CityResources/CityInformation/tabid/846/Default.aspx
Para obtener información acerca de las reglamentaciones de Oregón sobre las estufas a leña consulte en: http://www.deq.state.or.us/aq/burning/woodstoves/101.htm.
Se necesita entrenamiento especial y experiencia para la inspección de hogares y estufas. Si bien los agentes inmobiliarios matriculados pueden ayudarlo a buscar algún experto en estufas del lugar, deben abstenerse de inspeccionarlas o evaluarlas por sí mismos.
El moho constituye una variedad de los contaminantes biológicos que pueden estar presentes en construcciones humanas, incluso en viviendas residenciales. El mildeu es quizás el hongo más común y el más conocido. Otros hongos menos conocidos y mucho menos comunes son los causantes de algunas enfermedades, especialmente en las personas alérgicas. Por lo general, presentan moho las propiedades con revestimientos defectuosos, construcción de mala calidad, problemas de humedad, ventilación inadecuada o cañerías con pérdidas.
En algunos casos, el moho es el causante de enfermedades en algunas personas. Si los vendedores tienen conocimiento acerca de la existencia de moho en su propiedad deberán contratar a un profesional para que realice una inspección. La información sobre los problemas de humedad y de moho asociados con las construcciones humanas se puede consultar en:
http://www.epa.gov/iaq/molds/moldresources.html.
La inspección, el hallazgo y la evaluación de problemas de humedad y moho requieren de una capacitación altamente especializada que escapa del ámbito de acción de los agentes inmobiliarios matriculados. Por lo tanto, se aconseja que los compradores contraten a profesionales debidamente capacitados para inspeccionar la propiedad si les preocupa la posible aparición de algún moho nocivo. Se deberá informar al agente inmobiliario y a los probables compradores sobre cualquier tipo de moho existente, ya sea perjudicial o no para la salud.
En Oregón se prohíbe la venta de viviendas que no posean el detector de humo aprobado o que no tengan instalada la alarma de humo conforme lo establecen las normas del Jefe de Bomberos del Estado (State Fire Marshall). Debido a este requisito que impone la legislación del Estado, la mayoría de los formularios de venta de propiedades residenciales contienen la manifestación del vendedor de que al día de la posesión o a la fecha de cierre de la venta, lo que ocurra primero, la vivienda tendrá un detector de humo en funcionamiento conforme a la ley. Los vendedores deberán tener presente que es un requisito contar con la alarma de humo y asegurarse de que su propiedad cuente con el dispositivo necesario antes de ponerla en venta.
En Oregón, las alarmas de humo por ionización deben tener una batería de 10 años de duración y un mecanismo “hush” (de silencio) que permita desactivar la alarma provisoriamente. Todas las viviendas deben tener el tipo, la cantidad y la ubicación apropiada de alarmas según los códigos de edificación al momento en que la vivienda es construida y no pueden tener menos de una alarma adyacente a cada dormitorio y por lo menos una alarma en cada nivel de la vivienda. (Se aplican además otras normas para las propiedades alquiladas). Para obtener más información acerca de los requisitos de alarmas y detectores de humo en el Estado de Oregón, visite el sitio Web del Jefe de Bomberos del Estado en:
http://www.sfm.state.or.us/Comm_Ed/FireSafety/Smoke%20Alarm/smoke.htm.
Los agentes inmobiliarios matriculados no conocen los requisitos del código de edificación ni de incendios. Cuando tenga duda de si una alarma de humo o sistema de detección cumple con los requisitos del código de edificación e incendio, tiene que consultar a un inspector de viviendas matriculado, o a la compañía de alarmas o detectores de viviendas que haya instalado el sistema. Los agentes inmobiliarios lo pueden ayudar a encontrar al profesional idóneo.
En Oregón, ciertas condiciones sociales que pueden preocupar a los compradores no se consideran “sustanciales” para la ley del Estado. Generalmente el vendedor o el agente del vendedor deben declarar “los hechos sustanciales”. Debido a que la ley del Estado declara que ciertos hechos no son sustanciales, los vendedores no tienen la obligación de revelarlos, como sucede en otros casos.
La ley no lo exige si en la propiedad tuvo lugar una muerte, un delito, actividades políticas o religiosas, o cualquier otro acto o hecho que no haya perjudicado la condición física o el título del inmueble, incluso si un delincuente sexual condenado reside en la zona. A pesar de que el vendedor no tiene la obligación de declarar esos hechos, puede por ejemplo optar por informar que el vecino es un pedófilo si los compradores tienen niños. Según las leyes del Estado de Oregón, el vendedor y el agente tienen prohibido divulgar si el dueño u ocupante del inmueble es o ha sido portador del virus de inmunodeficiencia o si padece del síndrome de inmunodeficiencia adquirida.
Los vecindarios cambian con el transcurso del tiempo y dichos cambios pueden afectar el valor o el atractivo de la propiedad. Los permisos de edificación, solicitudes de planeamiento urbano y otras solicitudes de permisos de edificación se inscriben en un registro público y se publican. El vendedor deberá consultar a su agente inmobiliario si tiene obligación declarar que recibió avisos sobre solicitudes de permisos de edificación, o proyectos futuros de vecinos o del gobierno.
Si desea obtener información acerca de los departamentos de planeamiento consulte el sitio Web del condado o de la ciudad en:
http://www.aocweb.org/Cnty-links-frm.htm. Si desea obtener información sobre la ciudad diríjase a: http://www.orcities.org/CityResources/CityInformation/tabid/846/Default.aspx. Si desea recibir más información sobre los proyectos de construcción de calles estatales consulte al Departamento de Transporte de Oregón en: http://www.oregon.gov/ODOT/HighwayRegions.shtml.
Que el vecindario esté ubicado dentro de un distrito escolar puede ser una importante ventaja. Cuando este hecho se mencione en la publicidad para atraer compradores o para justificar el precio de la propiedad, el vendedor deberá investigar los límites de dicho distrito y si existe alguna probabilidad de cambio comunicándose con el distrito escolar directamente. La legislación de Oregón otorga el derecho a una “contraprestación justa en casos de expropiación” si la autoridad pública promulga o impone un reglamento de uso de la tierra que restringe el uso de la propiedad y, como resultado de ello, reduce su valor. Los vendedores que creen que podrían acogerse a leyes de indemnización de la propiedad del Estado de Oregón, deberán solicitar el asesoramiento de tasadores, abogados u otros profesionales expertos en el uso de la tierra.
Los agentes inmobiliarios matriculados no verifican la información de terceros contenida en la gran cantidad de documentos asociados con la compraventa de inmuebles. El vendedor es el responsable de leer los documentos para poder responder a cualquier pregunta sobre la propiedad. La interpretación de la multiplicidad de documentos relacionados con la compraventa de un inmueble supone el ejercicio profesional del derecho, y en consecuencia, escapa al ámbito de acción del agente inmobiliario matriculado. LOS VENDEDORES QUE TENGAN DUDAS ACERCA DE LAS CONSECUENCIAS LEGALES DE LOS DOCUMENTOS DE LA TRANSACCIÓN DEBEN CONSULTAR A UN ABOGADO.
Los contratos de compraventa de bienes raíces deben realizarse por escrito para ser exigibles en los tribunales de Oregón. NO SE DEBE HACER NI SE DEBE CONFIAR EN UNA PROPUESTA O ACEPTACIÓN ORAL. Los contratos de compraventa de bienes inmuebles se suelen denominar “depósito en garantía” o “boleto de compraventa” y son jurídicamente vinculantes. Los vendedores deben solicitar asesoramiento legal antes de firmar cualquier contrato que no comprendan en su totalidad.
Los contratos de compraventa generalmente incluyen cláusulas referidas a quién conservará la seña y bajo qué condiciones dicha seña será devuelta al comprador o si el comprador la perderá en favor del vendedor. La suma en concepto de seña dada en garantía y las condiciones bajo las cuales se puede recuperar o perder son cuestiones importantes que el comprador y el vendedor deben negociar con cuidado.
La mayoría de los contratos de compraventa se realizan en un formulario estándar. En Oregón, la mayoría de los agentes inmobiliarios matriculados utilizan un formulario creado específicamente para las operaciones de compraventa de bienes inmuebles. Muchos de estos formularios contienen cláusulas de resolución de conflictos que requieren mediación o arbitraje de las disputas, las cuales pueden afectar ciertos derechos legales, incluso el derecho a la resolución jurídica de un reclamo y el derecho de apelar.
Los vendedores son los responsables de la selección de cláusulas y condiciones del contrato. Los agentes inmobiliarios matriculados pueden brindarles consejos e información importantes sobre comercialización y negociación, y pueden colaborar con la preparación del contrato de compraventa únicamente conforme a las instrucciones de los clientes. Dichos agentes no son abogados y tienen prohibido por ley ofrecer asesoramiento legal. A fin de obtener información sobre abogados que se dedican a la compraventa de bienes inmuebles, visite la Asociación de Abogados de Oregón (Oregon State Bar) en
http://www.osbar.org/public/legalhelp.html o comuníquese por teléfono llamando al 503-684-3763 (área metropolitana de Pórtland) o al 800-452-7636 (área metropolitana de Oregón).
La posibilidad de contar con financiamiento es una contingencia importante en la mayoría de las operaciones de inmuebles residenciales. Los compradores deberán actuar de buena fe y hacer todo lo posible para obtener un préstamo si la venta dependiera de tal circunstancia. Por lo general ellos obtienen la aprobación previa del prestamista antes de redactar la propuesta de compra, la cual generalmente es solicitada por los vendedores durante el proceso de venta. Los vendedores tienen que consultar al agente inmobiliario acerca de las cartas de aprobación previa, incluso sobre los Informes sobre el status de las solicitudes de préstamos para la compra de propiedades residenciales de Oregón. Si desea obtener una copia del Informe sobre el status de las solicitudes de préstamos para la compra de propiedades residenciales de Oregón, diríjase a:
En la carta de aprobación previa debe constar que el prestamista revisó el informe crediticio del comprador, su ingreso y el dinero en efectivo para cerrar la operación y que aprueba el crédito del comprador, sujeto a que la tasación de la propiedad sea aceptable. El tasador en general trabaja para el prestamista y no para el vendedor. A fin de verificar la certificación y la licencia del tasador, visite el sitio Web de la Agencia reguladora estatal de certificación profesional de tasadores y certificados de tasación (Appraiser Certification and Licensure Board) en:
http://www.oregonaclb.org/index.php?option=com_content&task=view&id=20&Itemid=112.
Una vez que se haya recibido la tasación, el garante autoriza la aprobación del préstamo final. La mayoría de los formularios de venta de bienes inmuebles contienen una cláusula por la cual el comprador puede cancelar la transacción si el valor de la tasación de la casa es inferior al precio de venta. Sólo después de que la tasación y el proceso de evaluación de riesgos se hayan realizado podrá asegurarse el préstamo.
El proceso de financiación en general toma aproximadamente de 30 a 45 días. Si el vendedor piensa que “la venta se quedará corta”, o sea el precio que se pide o el que se ofrece no alcanzan para cubrir las deudas del vendedor, habrá que pensar que se necesitará mucho más tiempo para lograr la financiación. Si se solicita al vendedor que financie parte de la operación, la condición financiera del comprador será sustancial para la transacción. Los agentes inmobiliarios matriculados no pueden ocultar información sustancial de ninguna de las partes en una transacción de compraventa de bienes raíces, y tanto compradores como vendedores tienen prohibido pedirles que lo hagan.
La mayoría de las transacciones inmobiliarias están sujetas a que el comprador apruebe el informe preliminar del título y todas las cláusulas, condiciones y restricciones denominadas CC&Rs (por sus acrónimo en inglés) que registre la propiedad. El vendedor deberá solicitar el informe, pagarlo y entregarlo al comprador. El informe de título, realizado por una compañía de seguros de título, contiene información importante que, en lo posible, debe ser revisada por el vendedor antes de poner la casa en venta.
En particular, dicho informe describirá ciertas “excepciones” a la póliza, las cuales pueden hacer que el título sea no deseable o invendible. Por consiguiente, hay que revisar exhaustivamente las excepciones de los títulos. Si desea obtener información general acerca de los títulos de propiedad, consulte:
http://www.titlelawannotated.com. Si tiene dudas acerca del informe del título o sobre los documentos relacionados con él, diríjase al funcionario de títulos, al depositario legal de documentos que haya emitido el informe, o al abogado del vendedor. La revisión de los informes de títulos supone el ejercicio profesional del derecho, y en consecuencia, escapa al ámbito de acción de los agentes inmobiliarios matriculados.
Las cláusulas, condiciones y restricciones denominadas CC&Rs (por su acrónimo en inglés) son limitaciones privadas sobre el derecho de uso de la propiedad que han sido registradas formalmente. Con frecuencia, aunque no siempre, las asociaciones de propietarios exigen el cumplimiento de las CC&Rs y normalmente su análisis es parte del proceso de compraventa de inmuebles. A pesar de que los agentes inmobiliarios matriculados están familiarizados con las cláusulas comunes de CC&R, para determinar el efecto legal de ciertas cláusulas específicas es necesario ser un profesional del derecho en Oregón, lo cual escapa al ámbito de formación de los agentes inmobiliarios matriculados.
Las normas y reglamentaciones de las asociaciones de propietarios pueden impactar de modo considerable en los planes de los compradores y afectar el precio o atractivo de una propiedad. Es muy probable que las comunidades y los condominios planificados tengan sus propios reglamentos, expensas obligatorias, y obligaciones permanentes para los propietarios, los cuales conviene que los vendedores analicen antes de poner la vivienda en venta. Si desea obtener más información sobre las asociaciones de propietarios y las CC&Rs, visite:
http://www.realtor.com/BASICS/condos/ccr.asp.
El historial de reclamos del seguro de un inmueble puede afectar el costo del seguro y hasta la posibilidad de asegurarlo. La mayoría de las compañías de seguro utilizan un servicio de base de datos denominado Bolsa de Aseguradores de pérdida total (Comprehensive Loss Underwriting Exchange, CLUE) para rastrear los reclamos realizados. El informe CLUE y la póliza de la compañía de seguros pueden dificultar la posibilidad de asegurar una vivienda.
Se aconseja a quienes hayan realizado reclamos al seguro (particularmente en concepto de inundación o de humedad) que antes de poner su vivienda en venta consulten el Informe CLUE para asegurarse de que el futuro comprador no tendrá dificultad para contratar un seguro. Asimismo, los propietarios pueden obtener una copia del informe de su propiedad por Internet en:
http://www.choicetrust.com. Si desea obtener más información sobre seguros para propietarios de inmuebles en Oregón consulte: http://www.insuranceoregon.org/.
Metros útiles y superficie en acres
Los datos sobre los metros útiles de una construcción y sobre la superficie en acres que figuran en los listados del MLS, registros de los tasadores, y otros similares, generalmente son aproximados y por lo tanto no son confiables. Muchas propiedades del Estado de Oregón no han sido medidas y tampoco se conocen sus límites exactos. Los metros útiles y la superficie del terreno son aspectos sustanciales en una compraventa. Por lo tanto, el vendedor debe tener cuidado cuando los mencione. Es una buena idea aconsejar al comprador que él mismo o un agrimensor autorizado midan todas las construcciones y el terreno. Dicha medición o verificación generalmente pasa a ser una condición expresa del contrato. De existir dudas acerca de los límites de la propiedad, el vendedor la puede hacer medir antes de ponerla en venta. Toda manifestación acerca del tamaño del bien deberá hacer constar la fuente (por ejemplo, según el tasador) e incluir una exención de responsabilidad por inexactitud. Si desea buscar agrimensores matriculados consulte este sitio Web:
Formulario de manifestación sobre viviendas con pintura a base de plomo
Las propiedades residenciales construidas antes de 1978 (llamadas viviendas “target”) dependen del Programa de manifestación sobre viviendas residenciales con pintura a base de plomo (Residential Lead-Based Paint Disclosure Program) administrado por la Agencia de Protección Medioambiental (Environmental Protection Agency, EPA) y por el Departamento de Viviendas y Desarrollo Urbano (Department of Housing and Urban Development, HUD). La ley obliga a que los vendedores de las viviendas “target” presenten al comprador la Declaración de que su vivienda residencial tiene pintura a base de plomo y el folleto Proteja a su familia de la contaminación con pintura a base de plomo en su hogar (Protect Your Family From Lead in Your Home). Si desea obtener información acerca de los requisitos y ver ejemplos de formularios consulte:
http://www.hud.gov/offices/lead/disclosurerule/index.cfm.
Se aconseja que los propietarios de viviendas construidas antes de 1978 tomen los recaudos pertinentes y que evalúen con sus agentes inmobiliarios si tienen la obligación legal de realizar alguna manifestación respecto de la propiedad. Según la legislación federal el vendedor tiene la responsabilidad de asegurarse de que el comprador reciba la manifestación sobre el estado de la propiedad y el panfleto correspondiente. Los dueños de viviendas construidas antes de 1978 deben asesorarse con su agente inmobiliario si tienen que revelar la existencia de pinturas a base de plomo en su propiedad. Si desea recibir más información y ubicar compañías certificadas y autorizadas para efectuar pruebas de pintura a base de plomo o realizar una disminución del perjuicio, diríjase al Departamento de Recursos Humanos en:
http://www.dhs.state.or.us/publichealth/leadpaint/index.cfm.
Corretaje inmobiliario del Estado de Oregón (Oregon Real Estate Agency):
Gobierno del Estado de Oregón (Oregon State Government):
Asociación de Condados de Oregón (Association of Oregon Counties):
Liga de Ciudades de Oregón (League of Oregon Cities):
Asociación de corredores inmobiliarios del Estado de Oregón (Oregon Association of REALTORS®):
